土地評価額の調べ方・計算方法｜固定資産税評価額と売買価格の違い

土地評価額は、売買価格そのものではありません。固定資産税評価額、相続税路線価、地価公示、近隣の取引価格は、目的も調べ方も異なります。

空き家付き土地を売るときは、税の評価額だけで価格を決めず、接道、境界、土地の形、建物状態、解体・残置物の負担、地域需要まで同じ条件で確認します。この記事では、無料で確認できる資料、計算時の注意点、査定前にそろえる情報を順番に整理します。

先に結論

3分でわかる土地評価

土地の価格は、複数の指標と物件条件で見る

※内容や費用、税務・法的な取扱いは、物件の状態・地域・契約条件などにより異なります。

土地評価額と売買価格の違い｜4つの価格を使い分ける

※スマートフォンでは表を横にスクロールして確認できます。

価格の種類	主な目的	確認先	売却判断での使い方
固定資産税評価額	固定資産税・都市計画税の基礎	納税通知書の課税明細、評価証明書など	税負担の確認に使い、売買価格とは分ける
相続税路線価・倍率	相続税・贈与税の土地評価	国税庁「財産評価基準書」	相続・贈与の評価用。売値へ単純換算しない
地価公示・地価調査	標準地の正常な価格を示す公的指標	国土交通省「不動産情報ライブラリ」	地域相場の方向を見る。対象地固有の価格ではない
取引価格・査定価格	実際の取引事例と売却見込み	不動産情報ライブラリ、不動産会社の査定	条件の近い事例と対象地の個別条件を比較する

課税明細が見つからない場合は、土地がある市区町村の固定資産税担当窓口で、評価証明書や名寄帳などの取得方法を確認します。書類名、申請できる人、必要書類は自治体によって異なります。

路線価は道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で示す、相続税・贈与税の評価用の基準です。国土交通省の取引価格情報は、個別物件を特定できないよう加工した取引情報であり、対象地の売却価格を保証するものではありません。

確認したい金額	概算の見方	計算だけで決められない点
固定資産税評価額	課税明細の「価格」「評価額」を転記する	課税標準額や税額から売買価格を逆算しない
路線価方式の入口	路線価（千円／㎡）×1,000×地積	実際の相続税評価では奥行、形状、二方路線などの補正がある
取引事例の単価	取引価格÷土地面積で1㎡当たりの単価を比べる	接道、形状、時期、建物の有無などが違えば単純比較できない
地価公示	近い標準地の1㎡当たり価格と推移を見る	標準地と対象地は場所・利用条件が異なる

例：路線価図に「200」とある道路は、標準的な宅地の1平方メートル当たり20万円を示します。100平方メートルなら補正前の入口は2,000万円ですが、これは相続税評価の簡易な出発点です。売買価格でも最終的な相続税評価額でもありません。

正確な相続税評価には、奥行価格補正、不整形地、側方路線などの判定が関わります。申告に使う金額は税務署または税理士へ確認してください。

同じ町内でも条件が違えば価格は変わります。近隣事例は「同じ地域」だけでなく、土地の種類、面積、前面道路、取引時期までそろえて比較します。